La SCPI EFIMMO 1, gérée par Sofidy, publie son Bulletin Trimestriel pour le 2T 2025. Ce deuxième trimestre marque une progression de la valeur du patrimoine et une activité soutenue avec un investissement de 15 M€ et des cessions générant plus de 2,6 M€ de plus-values distribuables.
Collecte et souscriptions
Le montant collecté sur le deuxième trimestre 2025 s’établit à 899 940 €. Le nombre de parts nouvelles souscrites atteint 4 245 parts sur la période. Le montant retiré s’élève à 4 333 611 € dont 3 523 665 € via un Fonds de Remboursement. Le nombre de parts retirées atteint 27 351 parts dont 23 106 parts via le Fonds de Remboursement. La capitalisation totale s’établit à 1 750 188 048 € au 30 juin 2025. Le nombre total de parts atteint 8 255 604 parts à fin juin. Le nombre d’associés s’élève à 21 540 personnes. Le capital nominal diminue à 1 254 851 808 € contre 1 258 363 920 € au 31 décembre 2024. Le nombre de parts en attente de remboursement atteint 436 054 parts au 30 juin 2025.
Investissements et arbitrages
La SCPI investit 14,7 M€ au cours du deuxième trimestre avec frais inclus. Cet investissement porte sur une seule acquisition. La surface acquise représente 5 264 m². EFIMMO 1 prend une participation de 8,8% dans le centre commercial Stadshart Zoetermeer aux Pays-Bas. Cet actif mixte compte plus de 55 000 m² de surfaces locatives et près de 110 enseignes. Le centre enregistre plus de 8 millions de visiteurs annuels. La rentabilité immédiate moyenne des investissements atteint 8,9%. Les projets d’investissement engagés s’élèvent à 1,3 M€ au 30 juin 2025. Le programme d’investissement total depuis le début d’exercice atteint près de 37 M€. Les arbitrages du trimestre s’élèvent à 10,1 M€. Ces cessions portent sur 6 surfaces de bureaux et 2 surfaces d’activité. La surface totale cédée représente 6 946 m². Les ventes génèrent une plus-value nette de fiscalité de 2,6 M€. Le prix de vente total atteint 10,3 M€. La valorisation des actifs sous promesse de vente s’élève à 7,4 M€ au 30 juin 2025. Les prix de vente sont supérieurs de 17,2% par rapport aux valeurs d’expertise du 31 décembre 2024. Les arbitrages depuis le début d’exercice 2025 portent sur 10 actifs vendus. Le prix de vente total depuis janvier s’établit à 12,1 M€. Les plus-values totales nettes de fiscalité atteignent 2,5 M€ depuis le début d’année.
Activité opérationnelle
Le taux d’occupation financier moyen du deuxième trimestre s’établit à 87,61%. Les loyers encaissés sur le trimestre atteignent 25 M€. La vacance se répartit sur 220 unités locatives au 30 juin 2025. Les relocations et renouvellements du premier semestre portent sur 36 opérations. La surface totale concernée atteint 21 538 m². Les loyers annuels précédents représentaient 4 285 761 €. Les loyers annuels obtenus s’établissent à 3 962 940 €. Cette évolution représente une baisse globale de 7,5%. À Nantes, une relocation de 2 825 m² de bureaux génère un loyer de 830 K€ HT HC. Cette opération affiche une hausse de 20% par rapport au loyer précédent. Le bail signé présente une durée ferme de 6 ans. Les principales libérations concernent 2 675 m² de bureaux à Lyon pour 594 K€ annuels. Une surface logistique de 6 407 m² à Combs-la-Ville est également libérée pour 388 K€ annuels.
Distribution et rendement
L’acompte trimestriel s’établit à 2,10 € par part ayant pleine jouissance. Ce versement intervient fin juillet 2025. Un dividende exceptionnel de 0,28 € par part sera versé courant septembre 2025. Ce dividende exceptionnel est prélevé sur la réserve des plus-values. La société de gestion indique une fourchette prévisionnelle de dividende annuel 2025. Cette fourchette se situe entre 9,15 € et 9,70 € par part. Le taux de distribution prévisionnel 2025 brut de fiscalité s’établit entre 4,50% et 4,75%. Le taux de distribution 2024 s’est établi à 5,07% brut de fiscalité. Le dividende annuel 2024 atteignait 10,33 € par part. Le taux de rendement interne depuis l’origine atteint 8,63% au 31 décembre 2024.
Patrimoine et valorisation
La valeur du patrimoine progresse de 0,1% sur six mois. Cette évolution résulte de la progression des actifs commerciaux et hôteliers. Les valeurs des actifs de bureaux se stabilisent en moyenne. La valeur de patrimoine d’EFIMMO 1 s’élève à 1 705 M€. Le nombre d’immeubles atteint 251 unités représentant 1 444 unités locatives. La répartition géographique montre 74,5% en France et 25,5% à l’étranger. La typologie d’actifs indique 73,6% de bureaux, 6,2% de commerces de centre-ville, 9,2% d’autres locaux commerciaux et 7,5% d’actifs divers. La valeur de réalisation s’établit à 169,35 € par part au 31 décembre 2024. La valeur de reconstitution atteint 202,47 € par part. Le prix de souscription reste fixé à 212 € depuis le 4 décembre 2023. Le prix de retrait s’établit à 190,80 €.
Autres informations
L’Assemblée Générale annuelle d’EFIMMO 1 s’est tenue le 4 juin 2025. Trois sièges de membre du Conseil de Surveillance étaient à renouveler. Monsieur Olivier BLICQ a été élu pour trois ans. La SAS LUPA représentée par Monsieur Paul HAGER a également été élue. La Compagnie d’Assurance ORADEA-VIE représentée par Monsieur Alexandre POMMIER a été élue pour trois ans. Toutes les résolutions présentées lors des Assemblées Générales ont été adoptées. Le délai de jouissance reste temporairement réduit jusqu’au 31 décembre 2025. L’endettement bancaire s’élève à 349 M€ au 30 juin 2025. Le ratio dette sur valeur du patrimoine atteint 20,5%. Le taux moyen des emprunts s’établit à 2,26%. La maturité moyenne de la dette atteint 4 ans et 1 mois dont 50% amortissable.
Conclusion
La SCPI EFIMMO 1 poursuit sa stratégie de diversification avec une poche d’actifs autres que bureaux représentant plus de 26% du patrimoine. L’environnement monétaire favorable devrait favoriser le redémarrage progressif des transactions immobilières. La politique d’arbitrage dynamique se poursuit avec des ventes réalisées à des prix supérieurs aux valeurs d’expertise. Les relocations en cours devraient permettre de stabiliser le taux d’occupation dans les prochains trimestres. La fourchette de dividende annuel sera ajustée au cours des prochains trimestres en fonction de l’évolution du marché.
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